随房价暴涨10倍后 中介费到底能不能降？ http://www.hlxiang.com/forum.php?mod=vi...

啾啾鸟

一线城市的房价持续走高是我们目前能看到的，由以往的量价齐升转变为量跌价涨。但在开发商看来，虽然现在销量下跌，但仍然没有降价的必要性。

为什么开发商认为没有下跌的必要性

在房企看来，目前房价没有下跌的必要性。开发商们做出这种判断主要基于以下几种现实。

首先，一二线城市商品房销售仍然较为乐观。虽然现在从房价收入比来看，房价的确较高，但由于供应量有限，且炒房资金都集中于这些城市，他们对购房欲望较为强烈。即使没有刚需支撑，这些投资需求也能够消化开发商的库存。

其次，开发商通过高杠杆和高周转，在一线城市保持了较为良好的现金流。有开发商表示，他们在北京的商品房销售较为稳健，特别是普通住宅销售较为良好。他们目前主推商住项目，因为商住项目销售要比普通住宅难度更大。这是大部分开发商在一线城市的销售策略，先推难度较大的商住房，而销售火爆的普通住宅则维持“细水长流”的销售策略。

第三，在开发商看来，一线房价目前仍然有上涨的空间。虽然目前北上广深都已实施限购，但从北京的限购效果来看，购房者和开发商普遍对政策不敏感，举个简单的例子，北京曾经作为限购最严的城市，曾经将一大批购房者挡在门外。但这也表示，五年后这部分需求将会集中释放。北京这些年房价虽然没有出现暴涨的局面，但其稳步上涨的态势一直未改。

第四、销量下跌不是因为限购。表面上看，销量下跌是因为限购导致有效购房者减少，而实际上是因为供应量的减少，一线城市在2015年以来土地供应持续减少，到了2016年更是少得可怜。举个例子，上海未来5年土地规划显示，平均每年只有12平方公里的新增用地，考虑到交通、工业和其他用地，这些土地大概只有三分之一能够进入房地产市场，而真正用于商品房开发的则更是少得可怜。

房改以来，商品房经历过三轮大范围降价，但都是大涨小跌，以北京为例，分别是：

2008年，北京房价出现了连续半年多的下跌行情，累积下跌超过13%，其原因是当时购房政策和货币政策收紧。收紧的原因是2007年以前北京房价出现暴涨，2005-2007年房价累积上涨超1倍，仅2007年就上涨超六成。而下跌行情在2008年下半年即告停止，随之上涨。

2011年下半年房价也走出了下跌行情，这主要是“新国五条”等调控政策持续出台，那一年限购全面推出，二套房首付高达70%并不再支持第三套房贷款，这极大削弱了购买力。但这一轮房价下跌幅度不足7%，明显小于2008年。

2014年4月开始，房价开启了第三轮下跌，此轮下跌行情持续十个月。主要是因为上一轮调整后房价报复性上涨（2012-2014年累积上涨超40%），透支了一部分购房需求，属于自然调整。

与子成说

续鼓吹 黔驴技穷