沪上二手房价格松动 是真降还是“假摔？

三味小强

自“3·25”新政后，申城楼市进入了调整期，此前的价格快速上涨趋势有所收敛，部分二手房价格出现松动并微幅回落迹象。专家建议，对于自住型购房者来说，可充分利用这样的行情来淘房。

二手房价出现松动

一直在关注楼市的王先生，明显感觉到近段时间上海二手房价格出现了松动。春节前后，王先生原本考虑将自己的两房出售之后，再换一套大三房。他看中一套位于外环线附近的三房，当时报价620万元，但因为“3·25”新政的原因，加之自己手上这套两房也未能及时抛出，所以换房计划一度搁浅。近段时间，中介主动打电话表示，如他真心购买这套住房，可以帮忙说服对方在价格上做点让步，同时表示附近还有类似的房源，报价比他先前看中的那套要低10万元左右。而就在2个月之前，王先生必须忍受卖家三番五次的提价行为并不停地“追高”，否则就没有机会跟房东进一步接触。

这样的变化，其实是上海二手房市场的真实境况。自“3.25”新政后，申城楼市进入了调整期，此前的价格快速上涨趋势有所收敛，从近日国家统计局公布的70个大中城市房价数据来看，上海4月的一、二手房价格涨幅都较3月收窄，并且也有部分房源的价格出现了松动，尤其是一些老式小区的二手房源价格松动较为普遍。如在闵行区古美社区内，一套面积约66平方米、房龄约20年的两房，在“3·25”新政之前挂牌价最高曾达到300万元，而目前挂牌价已经下调至290万元左右。在浦东塘桥板块，老式小区的价格也出现了一定的调整。据上海链家塘桥三店介绍，新政后附近的一些老式小区，价格下调幅度多在10万元左右。不过，由于房东的置换需求并不急切，因而想要有更大幅度的价格下调较为困难。尽管在限购后，客源受到了较大的冲击，但不少房东依然存在惜售心态。

类似的情形在上海其他地区也多有发生。如位于普陀的曹杨新村，新政后房源价格普遍都出现了下调的情况，曹杨新村在上世纪70～90年代陆续建造，房龄较长，房东大多出于置换目的将房源挂牌。不过，虽然价格普遍有所下调，但下调幅度却十分有限，大多不超过5万元。如一套曹杨九村的房源，近期将价格从原来的255万元下调至252万元，降幅为3万元。

除了老式小区之外，部分大面积高端二手房，价格也出现了松动。记者了解到，位于浦东张江一套面积约380平方米的别墅，一度报价1850万元，可能是急于出手，近期卖家主动作出调整，挂牌1800万元。

此外，一些热门板块的二手房价格也出现了松动。上海迪斯尼将于6月份开门迎客，迪斯尼板块也一度炙手可热，区域内房价飞涨。但近日迪斯尼板块内的二手房价出现小幅回落现象。如川沙一套二手房挂牌价一度从290万元涨至350万元，但因为无法成交，卖家主动将其调到了340万元。

是真降还是“假摔？

上海二手房价格出现回落，是否可以视为房价下跌的肇始？会否成为星星之火并形成燎原之势？未来会不会出现大面积降价的可能？专家表示“不一定”。

首先是价格回调幅度极小。虽然有部分二手房挂牌价出现了回落，但是与去年以来的大幅上涨相比，现在的下调依然显得杯水车薪。如一套去年年末挂牌的曹杨二村30平方米小户型房源，起始报价为95万元，此后逐渐上涨至120万元，涨幅达到26.3%。近期因为市场形势的变化，房东将报价回调至117万元，但依然远远高于初始报价。

其次是波及面并不大。记者通过抽样调查形式了解到，目前主动调低挂牌价的卖家并不多，占比不到1成，也就是说有超过9成以上的二手房目前仍然维持原价。由此看来，现阶段价格调（资料、团购、论坛）整的波及面并不是很广。

此外，目前选择调低价格的二手房，主要以老式小区为主，并不具普遍性。在此之前，由于购买力经过大幅释放已经消耗殆尽，加之此类二手房消费群体主要以首次置业或者老年群体为主，所以这种二手房率先作出降价调整，原本在情理之中。

而从最近一段时间的市场表现来看，目前尚不具备普遍降价的条件。就在5月中上旬，松江泗泾、奉贤南桥新城以及浦东周浦等地，接连拍出“地王”，周边楼盘便纷纷提价，而市场也给出了积极的回应。如奉贤南桥有两个楼盘，南汇周康有一个楼盘，松江泗泾也有一个楼盘，纷纷排进了前一周（5月16至22日）的成交量排行榜前10。同时，这些楼盘的成交均价相比4月份的成交均价都出现了明显上涨。如金辉南桥馨苑4月份均价为2.48万元/平方米，而此次成交均价则达到了2.88万元/平方米，涨幅达到16.1%。

当然，新政对二手房市场还是起到了降温作用。上海链家地产市场研究部总监陆骑麟表示，目前有部分房源价格出现了松动，尽管只是在过去长期上涨后的小幅回调，但楼市新政毕竟给热点区域的楼市起到了冷却作用，未来仍有继续挤出泡沫的空间。不过可以明确的是，考虑到上海楼市现阶段仍处于供不应求阶段，所以未来不会出现大面积降价的情形。

酷娃儿

房价就没跌过，假摔！

嘻嘻牛

假亦真时，真亦假。