房地产困境之一是农民工进城购房欲望不强烈

禁止一切

6月21日，由经济观察报主办的第十三届（2016）中国蓝筹地产年会在北京举办，国家发改委城市和小城镇中心主任李铁阐述了如何理解在城镇化发展趋势下窥探地产前景。

一、新型城镇化和房地产有直接的关系

李铁：2015年城镇化率达到56.1%，城镇人口7.6亿，预计到2020年大约还有5600万人口再进入城市，城镇人口达到8亿多。如果按每年0.6-0.8的增长速度，到2030年城镇人口会达到9亿。

9亿意味着什么呢？

属于对房地产商意味着巨大的商机。现有的存量人口排除他改善的需求，新增的农民工进入城市，存量2.6亿，意味着八千个家庭，每人要按人均三米平米左右，大概80亿平米的需求如果我们解决了这些人口进城的问题，居住的问题，这个不会有太大的问题，但事实不是如此。

二、房地产发展的两大困境

李铁：我们面临两大困境，第一困境就是农民进城购房欲望并不是很强烈，户籍制度和土地制度需改善。2015年农民工购房比重1.3％，2.6亿农民工只有200万人购买住房，49.1%是在县城以下生活，剩下50%在不同的城市，300万人平均每户100平米，才能卖到1亿平米销售量，对我们现在房地产的形势是杯水车薪。

土地制度改革发展落后，在国家统计56亿平米的挤压库存，我们调查到

，有些特大城市，大城市郊区与城市30万人口，现在挤压500万平米。什么概念呢？最高销售期每年是30万平米，500万平米相当于16年的挤压期。住房挤压这个现象在三四线城市，甚至包括二线城市普遍存在。有的城市是十几年的挤压期，上百亿平米的住房销售挤压，意味着什么？意味着我们未来可能销售十年左右的消化不了。

三、房价上涨与城市转型

李铁：最近看到一系列的北上广深的房价上涨。各地方政府出台了很多政策，影响到中央政府很多决策，在更广大的三四线城市不是房价问题，是房子能不能卖出去。去年、前年我们调查，很多地方2015年一亩地都没出去，过去在建，未来怎么办？这是一个非常难以解决的大难题。针对这些问题，我想有两个要解决的现实。

第一个，政府怎么转型来促进城市的发展，实现以人为本的城市化。

第二个，就是我们怎么样来推动房地产商转型，有几个问题要考虑。

需要什么样的住房是我们地政府、企业推动的房地产发展需要思考的，到现在遇到了严重的问题，不仅房地产商要转型，城市政府要转型。为什么呢？在市场经济国家，商品是仅仅由企业生产的，但是我们知道房地产推动的不仅仅是企业推动，有政府推动。据统计，房地产占地方政府财政60%，高的甚至70%，在某些地方甚至超过了财政收入，推动政府把更多精力放在房地产城市建设。

相思成疾

也不看看玉米小麦啥价，农民一年收入多少，还买房…一天到晚就知道胡咧咧

三味小强

所以你们就扒老百姓的房子咯，还拖着不给安置房，而补偿的钱也只能拿来购房，你们的对策好得很嘛！