揭示房企不差钱真相：半年低成本发债逾4千亿

澹澹

如今，一二线城市“地王潮”层出不穷，房企真的不差钱？年初至今，房企低成本发债规模已超4000亿元，负债水平也屡创新高，然而，只要资金链不断，游戏就可以玩下去。

在房地产宏观调控的大背景下，年初至今，各地依然“地王”频出。统计显示，今年以来，22个热点城市“三高”地块达118宗，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。而在上一个“地王年”2013年，全国的“地王”数量也不过60幅。

对于各地频出的“地王”，国家统计局新闻发言人盛来运在发布会上表示，前5月房地产投资、销售、新屋开工增速全线回落，说明从全国来讲，房地产投资还是比较谨慎的，并没有出现特别过热的情况；当然，房地产这种地王的现象确实需要关注，有些地王出来以后对当地城市房价有一种示范效应，需要高度关注，未来的房价走势可能还会延续这种分化的走势。

债券市场正在为房企输送廉价天量资金

与2009年4万亿时候相似，央企的融资成本低，便到处拿地。2016年初，保利地产发行的5年期25亿元公司债，票面利率仅为2.95%；7年期25亿公司债票面利率也只有3.19%。5月，保利地产（8.160, -0.31,-3.66%）以54.5亿元的总价拿下上海周浦一块土地，溢价率近300%，保本楼面价也要超过7万元/平方。除上海之外，保利还在南京、合肥、厦门等几个热点城市的土地市场高价出手，制造了多幅“三高”——（高单价、高总价、高溢价）地块。

除了保利，央企地王信达地产（4.800, -0.19,-3.81%）也不甘示弱。3月发行的5年期25亿元公司债，利率仅为3.8%。信达地产5月底以123亿刷新了杭州地王总价记录，6月初又以303%的溢价率在上海顾村刷新了保利保持仅半个月的溢价率记录。

端午节前夕，民营房企龙光地产以超过140亿元刷新深圳总价地王。2015年下半年以来，龙光地产就通过旗下公司发行多期债券，最低利率为4.77%，虽然较央企高，但已经显著低于2016年初该公司发行的美元优先票据的利率7.7%。

据Wind资讯不完全统计，自2015年以来，房企的公司债出现了明显的井喷，全年发债金额超4300亿元，是2014年的27倍还多；2016年至今（截止6月13日），房企发债规模就已接近4300亿，几乎相当于2015年全年的发债金额。以上只是房企发行公司债规模，如下图，房企也运用企业债、中票、短融等工具进行了融资“输血”。

中国房地产协会近日发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，尽管上市房企的资产规模在去年大幅增长，但是净资产收益率和总资产利润率均值两项指标却继续下滑，处于从2009年以来的最低点；在利润下滑的同时，上市房企的负债水平仍然较高，净负债率均值为96.09%，比2014年上升7.23个百分点，再创历史新高。

受益于2015年至今宽松的货币政策，上市房企发债频繁，债务结构得到了优化，短期偿债风险也得以降低。但长期来看，由于土地总价明显上升，房企的投资力度也不断加大，总体负债规模不降反升。

报告称，有息负债总额排名前十的企业以大中型房企为主。其中，恒大、绿地位列前两位，分别为2969.06亿元和2398.75亿元，万达、中国中铁（6.740, -0.34,-4.80%）、中国铁建（9.510, -0.35, -3.55%）、保利有息负债也超千亿元。大中型房企有息负债总额高企，主要由于重点城市楼市火爆，企业加快布局，资金需求量陡增，同时国内融资渠道增多、成本降低，以大型和国资房企为代表的单笔融资规模增大。

在全联房地产商会秘书长宁高伟看来，“哪怕再贵也要抢”——房企这种“先占坑”的行为可以视为是用时间换空间，而解套的机会就在于房价继续上涨，间接则造成企业负债率居高不下。

业内预测，如果未来一年的房价涨幅不能达到五成，那么拿了地王的企业都会面临比较大的运营风险。

央行《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，一季度人民币房地产贷款增加1.5万亿，增量占同期各项贷款增量的32.5%。快速涌入房地产行业的资金，除了来自债券市场，还有银行贷款。

房地产行业是个准金融行业，玩的就是现金流的游戏。只要房企资金链不断，游戏就可以玩下去。房企宁愿通过借债硬撑也不降价，并且通过高悬的价格来维持各方满意的繁荣假象。

樱桃小丸子

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春花秋月何时了， 救市知多少， 降准降息又东风？ 经济不堪回首探底中。 万亿后果今犹在， 刺激仍不改， 问君能有几多愁， 恰似杠杆学生来供楼。